Verspätete Fertigstellung: Mietausfallschaden?
Ein Auftraggeber genügt seiner Darlegungslast für einen behaupteten Mietausfallschaden, wenn er vorträgt, dass wegen des Überschreitens eines vereinbarten Fertigstellungstermin eine Vermietung an einzugsbereite Mietinteressenten erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich gewesen sei, und wenn er dies anhand einer Übersicht unter Beweis stellt. Dies hat der BGH mit Beschluss vom 19.03.2025 (Az.: VII ZR 231/23) entschieden.
Der Fall: AG und AN schließen einen Generalunternehmervertrag über den Bau eines Mehrfamilienhauses. Die vereinbarte Pauschalvergütung betrug 5,15 Mio. Euro. Als Fertigstellungstermin wurde der 19.04.2010 vereinbart. Diesen Fertigstellungstermin hielt AN nicht ein. AN begehrt restliche Vergütung in Höhe von mehr als 2 Mio. Euro. AG fordert widerklagend Schadensersatz in Höhe von rund 1,7 Mio. Euro für Fertigstellungsmehrkosten. Unter diesen Kosten befindet sich auch ein sogenannter Mietausfallschaden, den AG dadurch darlegt, dass er eine konkrete Übersicht der jeweils in Aussicht genommenen Vermietungen und der tatsächlich geschlossenen Mietverträge unter Darlegung der jeweils entgangenen Mieten vorlegt und die dortigen Angaben unter Beweis stellt. Sowohl beim Landgericht als auch beim OLG unterliegt AG hinsichtlich dieses Mietausfallschadens. Dagegen legt AG Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH ein.
Die Entscheidung: Die Nichtzulassungsbeschwerde hat Erfolg. Der BGH verweist die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück. Das OLG habe überhaupt nicht begründet, auf welcher Grundlage die Abweisung hinsichtlich des Mietausfallschadens erfolgte. Damit habe das OLG den Anspruch des AG auf rechtliches Gehör verletzt. Die von AG vorgelegte Liste mit den Mietausfallschäden sei für eine schlüssige Darlegung des Anspruchs ausreichend. Zu einem Weiteren, hypothetischen Verlauf der Angelegenheit (dazu, ob die Mieter tatsächlich eingezogen wären usw.) muss AG nichts vortragen.
Fazit: Werden Fertigstellungstermine aus Gründen, die im Verantwortungsbereich des Auftragnehmers liegen, nicht eingehalten, so ist der Ersatz des "Mietausfallschadens" eine häufige Forderung des Auftraggebers. Gerade bei längeren Verzögerungen kann ein solcher Schaden außerordentlich kostspielig sein. Allerdings ist der Schadensnachweis nicht ganz einfach. Hier senkt der BGH nun die Hürden. Es reicht aus, wenn der AG darlegt, dass er einzugsbereite Mieter hatte, dass diese nicht vertragsgemäß einziehen konnten und welche Miete ihm - dem AG - dadurch entgangen ist. Damit hat AG seiner Darlegungslast genügt. Bestreitet AN diese Behauptung des AG, so muss das Gericht die von AG für den Mietausfall angebotenen Beweise erheben.
