WEG-Verwalter: Grenzen der Vollmacht
Beauftragt ein WEG-Verwalter umfangreiche Instandsetzungsarbeiten, ohne von der WEG entsprechend bevollmächtigt zu sein, so haftet er dem beauftragten Handwerker auf Erfüllung bzw. Schadensersatz, denn ein Handwerker muss nicht wissen, ob und inwieweit ein WEG-Verwalter berechtigt ist, im Namen der Eigentümergemeinschaft Bauverträge zu schließen. Dies hat das OLG München mit Urteil vom 02.08.2023 (Az.: 27 U 2547/22 Bau) entschieden.
Der Fall: V ist Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und beauftragt einen Handwerker (AN) mit Dachdecker- und Spenglerarbeiten für mehr als 100.000,00 €. Er erteilt den Auftrag ausdrücklichen im Namen der WEG, ein entsprechender Beschluss zur Durchführung der Arbeiten durch die WEG existiert jedoch nicht. Die Schlussrechnung über rund 132.000,00 € zahlt V teils aus Mitteln der WEG, teils aus Eigenmitteln. Es verbleibt jedoch ein Restbetrag von rund 22.000,00 €, den AN gegenüber V einklagt. V hafte als Vertreter ohne Vertretungsmacht selbst.
Das Urteil: Dem folgt - anders als die Vorinstanz - das OLG München. Da es einen Beschluss zur Sanierung des Daches seitens der WEG nicht gab, V aber gleichwohl den Auftrag namens der WEG erteilte, handelte er als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Auch die V mit dem Verwaltervertrag erteilte Vollmacht, "die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen" reicht für die Bevollmächtigung nicht. Es handelt sich nicht um eine Generalvollmacht, die auch die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes umfassen würde. Als Vertreter ohne Vertretungsmacht haftet V gemäß § 179 Abs. 1 BGB selbst auf Erfüllung bzw. auf Schadensersatz, denn die WEG hatte die vollmachtlose Beauftragung auch nicht nachträglich genehmigt. Schließlich greift nach Auffassung des OLG München auch die Vorschrift des § 179 Abs. 3 BGB nicht ein. Danach haftet der Vertreter nicht, wenn sein Vertragspartner den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste. Insoweit vertritt das OLG München die Auffassung, dass ein Handwerker nicht wissen muss, in welchem Umfang ein Verwalter zur Vertretung der WEG bevollmächtigt ist.
Fazit: Gerade in Fällen der Sanierung haben es Handwerker häufig mit WEGen zu tun. Da diese keine eigenen Organe haben, handelt für sie stets der Verwalter. Er unterschreibt in aller Regel auch die Verträge mit dem Handwerker für die WEG. Entgegen der Auffassung mancher Handwerker wird daher nicht etwa die Verwaltung, sondern die WEG in aller Regel Vertragspartner. Anders liegt es nur dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Verwalter im Innenverhältnis gar nicht bevollmächtigt ist, den Auftrag zu erteilen. Dann haftet der Verwalter als vollmachtloser Vertreter selbst! Im Übrigen: Die Entscheidung erging noch zum alten Wohnungseigentumsgesetz. Dieses wurde zwischenzeitlich novelliert und in § 9b der Neufassung wurde geregelt, dass der Verwalter die WEG im Außenverhältnis - außer bei Grundstücksgeschäften - stets vollumfänglich vertreten kann. Nach jetziger Rechtslage braucht sich also der Handwerker "erst recht" keine Gedanken über die Bevollmächtigung des Verwalters zu machen. Ist dieser nicht bevollmächtigt, so haftet der Verwalter selbst, ohne dass es darauf ankäme, ob der Handwerker den Mangel der Vollmacht kannte oder kennen musste.
