Familien-GbR: Verbraucher oder Unternehmer?
Eine Familien-GbR übt eine gewerbliche Tätigkeit aus, wenn sie eigene Immo-bilien verwaltet und hierfür ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich ist. Die GbR ist deshalb nicht Verbraucher, weshalb der Bauunternehmer eine Bauhandwerkersicherung gemäß § 650f BGB fordern kann. Dies hat das OLG München mit Urteil vom 26.02.2025 (Az.: 27 U 1463/24 Bau) entschieden.
Der Fall: Eine Familie, bestehend aus Eltern und Kindern, hat eine GbR gegründet, um ein Haus mit 30 Wohnungen und Tiefgarage zur späteren Vermietung errichten zu lassen. Sie beauftragt damit den AN. Dieser verlangt von der GbR eine Sicherheit gemäß § 650f BGB. Die GbR wendet ein, sie sei gemäß § 650f Abs. 6 S. 1 Nr. 2 nicht zur Stellung einer solchen Bauhandwerkersicherung verpflichtet, denn sie sei Verbraucher und es handele sich vorliegend um einen Verbraucherbauvertrag ge-mäß § 650i BGB. Nachdem die GbR die Sicherheit nicht stellt, kündigt AN nach Fristablauf den Vertrag und verlangt Zahlung der Vergütung für die erbrachten Leis-tungen (gemäß § 650f Abs. 5 BGB).
Das Urteil: Nach Auffassung des OLG München hat AN einen Anspruch auf die Si-cherheitsleistung. Die hiesige GbR sei nicht Verbraucher. Zwar könne der Erwerb und die Verwaltung von Immobilien Teil einer privaten Vermögensverwaltung sein und daher keine gewerbliche Tätigkeit darstellen. Erfordere jedoch der Umfang der mit der Verwaltung von Immobilien verbundenen Geschäfte einen planmäßigen Ge-schäftsbetrieb, so sei die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit überschritten. Dabei komme es auf die Anzahl, die Komplexität und den Umfang der mit der Immobilien-verwaltung verbundenen Vorgänge an und nicht auf die Größe oder den Wert der verwalteten Objekte. Objektiv liege beim Bau eines Mehrfamilienhauses mit 30 Woh-nungen und einer Tiefgarage eine Komplexität der Bauaufgabe vor, die eine profes-sionelle Baubegleitung erfordert haben. Auch für die Verwaltung der weiteren Mietob-jekte - die GbR besaß weitere 18 davon - sei eine ständige Büroorganisation erfor-derlich. Es liege daher objektiv eine gewerbliche Tätigkeit vor. Auch die Tatsache, dass die Parteien vorliegend eine anderweitige Sicherheit vereinbart haben, stehe der Anwendung des § 650f BGB nicht entgegen, da dieser gemäß § 650f Abs. 7 BGB nicht abgedungen werden könne.
Fazit: Der Auftragnehmer hat hier Glück gehabt! Das OLG München bewertet die hier in der Tat sehr umfangreiche Vermögensverwaltung von Immobilien der GbR objektiv als eine gewerbliche, planmäßige Tätigkeit. Allerdings ist es sehr umstritten, wo genau die Grenze zwischen der reinen Vermögensverwaltung und einer gewerbli-chen Tätigkeit verläuft. Deshalb sollte sich der Bauunternehmer nie darauf verlassen, dass es sich bei einer Familien-GbR um ein gewerblich tätiges Unternehmen handelt. Stellt das Gericht nämlich später fest, dass eine solche nicht vorliegt, so wäre AN nicht berechtigt gewesen, eine Sicherheit gemäß § 650f Abs. 1 BGB zu verlangen und - nach fruchtlosem Fristablauf - den Vertrag gemäß § 650f Abs. 5 BGB zu kün-digen. In diesem Fall hätte dann die (Verbraucher-) GbR einen Anspruch auf Bezah-lung der Fertigstellungsmehrkosten und womöglich auch auf Schadensersatz gehabt. Für den Bauunternehmer bedeutet dies: Vor derartigen Handlungen stets Rechtsrat einholen!
