JLL sieht höheres Defizit im Wohnungsneubau

Der deutsche Wohnungsneubau verharrt 2026 laut JLL auf einem historisch niedrigen Niveau. Bis Jahresende werden voraussichtlich rund 211.000 Wohnungen fertiggestellt. Das liegt nur leicht über dem Vorjahreswert und deutlich unter dem Bedarf. Nach der Analyse Perspektiven im Wohnungsneubau 2026 beläuft sich das tatsächliche Neubaudefizit auf rund 80.000 Einheiten pro Jahr und fällt damit höher aus als bisher angenommen.

Ungleichgewicht zwischen Stadt und Land

JLL sieht ein regionales Missverhältnis als zentralen Faktor der Neubaukrise. Nach der Analyse entstehen jährlich rund 50.000 neue Wohnungen in Regionen mit stagnierender oder sinkender Nachfrage. Diese Einheiten fehlen in Metropolen und Wachstumszentren. In den acht größten deutschen Städten werden nur 42 Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen fertiggestellt. Benötigt würden dort 62. In ländlichen Räumen liegt die Bauleistung dagegen bei 41 Einheiten, während der Bedarf nur 23 Einheiten beträgt.

Zu wenige kleine Wohnungen

Neben dem regionalen Ungleichgewicht verweist JLL auf ein qualitatives Missverhältnis. In zahlreichen lokalen Märkten steigt durch demografische Veränderungen der Bedarf an kleineren Wohnungen. Gleichzeitig entsteht in Teilen des Marktes ein Überangebot an größeren Einheiten. Rund 21 Prozent der regionalen Märkte weisen nach der Analyse ein solches Ungleichgewicht auf. Daraus ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf von 16.300 Wohnungen pro Jahr.

Baukosten bremsen Projekte

Ein Hauptgrund für die niedrige Neubautätigkeit sind laut JLL die Baukosten. Die Kostensteigerungen verliefen in mehreren Phasen: ab 2002 durch verschärfte technische Anforderungen, ab 2020 durch einen Materialpreisschock und ab 2022 durch höhere Zins- und Kapitalkosten. Die Rentabilität für Projektentwickler erreichte 2024 einen Tiefpunkt. Zwar verringerte sich die Differenz zwischen kostendeckender Mindestmiete und erzielbarer Neubaumiete von 6,40 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2024 auf etwa 1,60 Euro pro Quadratmeter Ende 2025, die Erholung bleibt jedoch fragil.

Rentabel vor allem im Premiumsegment

Nach Einschätzung von JLL sind Neubauprojekte derzeit fast ausschließlich im obersten Preissegment mit Mieten über 21,50 Euro pro Quadratmeter rentabel. Dieses Segment können sich jedoch nur rund zehn Prozent der Haushalte leisten. Im mittleren Preissegment zwischen 8,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter wären dagegen 62 Prozent der Haushalte zahlungsfähig. Das begrenzt die Wirkung des Premiumsegments auf die gesamte Neubautätigkeit.

Vorsichtige Signale bei Genehmigungen

Anfang 2026 zeigen sich laut JLL erste positive Signale. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg leicht, der Auftragsmangel im Baugewerbe sank auf 43,4 Prozent und die Stornierungsquote bei genehmigten Projekten lag im März bei 10,8 Prozent. Zugleich verschlechterte sich die Geschäftsstimmung im April und Mai deutlich. JLL verweist deshalb auf einen weiterhin fragilen Erholungspfad, sieht für institutionelles Kapital aber Chancen durch hohe Nachfrage und geringes Neubauvolumen.