Gewerbe-Preisspiegel 2025/2026

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) stellt auf Basis von Daten aus rund 420 Städten ein differenziertes Marktbild vor. Ausschlaggebend seien Lage, Ausstattung und Nutzungskonzepte; Standortqualität entsteht dort, wo Energie, Mobilität und Umfeldentwicklung zusammengedacht werden.

Büro-Immobilien

Moderne, ESG-konforme und zentrale Flächen legen zu: In den Top-8-Städten steigen Mieten im guten Nutzungswert um rund sechs Prozent, bundesweit um gut drei Prozent. Mittlere (+0,6 Prozent) und einfache (+0,7 Prozent) Büros verharren real im Minus. Ohne Investitionen droht älteren Beständen struktureller Leerstand; Umnutzung zu Wohnraum gilt als Option.

Städtevergleich Büro

Großstädte: Stagnation bei einfachen und mittleren Flächen, über drei Prozent Plus bei guten. Mittelstädte: +1,0 bis +1,3 Prozent über alle Nutzungswerte. Kleinstädte: +1,0 Prozent (einfach), +0,5 Prozent (mittel/gut). Frankfurt am Main wächst in allen Segmenten (einfach +10 Prozent, mittel +8 Prozent, gut +7 Prozent). München bleibt teuerste Stadt mit 23, 34,5 und bis zu 50 Euro pro Quadratmeter; +4,5 Prozent im mittleren, rund +19 Prozent im guten Segment. Stuttgart: gute +7,6 Prozent, einfache und mittlere –2,5 Prozent. Düsseldorf: deutliche Rückgänge bei mittleren (–11,5 Prozent) und guten (–18,8 Prozent) Flächen. Hamburg: minus zwei bis sieben Prozent über alle Segmente. Köln: stabil im mittleren Bereich, +2,3 Prozent bei guten Flächen. Leipzig: günstigster Top-Standort (8 bis 13,30 Euro/m²), starke Zunahme bei guten Flächen (+6,4 Prozent). Berlin: neue Segmentierung, Durchschnitt 28 Euro/m² (–2,4 Prozent), Spitze 46 Euro.

Gewerbegrundstücke

Nach dem Stillstand folgt 2025 eine Spreizung: einfache Lagen –1,8 Prozent, mittlere –0,1 Prozent, gute +0,7 Prozent. Großstädte: Rückgänge im mittleren Nutzungswert zwischen –4,8 (einfache Lagen) und –0,2 Prozent (gute). Mittelstädte: +1,2 Prozent in mittleren Lagen; sonst leichte Anstiege. Kleinstädte: +1,2 Prozent (einfach/mittel) und +1,5 Prozent (gut). München bleibt Spitze (500–1.450 Euro/m²), Leipzig bildet das untere Ende (70–180 Euro/m²). Hamburg verliert als einzige Top-Stadt in guten Lagen (–6,8 Prozent), gewinnt marginal in mittleren und stagniert in einfachen; Frankfurt und Köln stagnieren, Berlin ohne Erhebung.

Einzelhandel und Nachfrage

Privater Konsum stabilisiert: GfK-Konsumklima und HDE-Konsumbarometer auf Höchstständen seit 2022; Kaufkraft rund 31.000 Euro pro Kopf nominal über Vorjahr, real stabil. Stationäre Geschäfte sinken laut HDE auf etwa 306.000 (seit 2015 knapp –20 Prozent) bei nahezu konstanter Fläche; Innenstadtfrequenzen steigen 2024 laut Hystreet-Index um 1,5 Prozent.

Einzelhandelsmieten und Städtevergleich

1a-Lagen –3 Prozent, 1b-Lagen –2 Prozent; Nebenlagen weiter moderat rückläufig. Großstädte: –2 Prozent in Toplagen, etwa –0,5 Prozent in Nebenlagen. Mittelstädte: –2,5 bzw. –1,7 Prozent. Kleinstädte: –0,5 Prozent in Toplagen, –1,1 bis –1,6 Prozent an den Rändern. München bleibt Spitze (bis 295 Euro/m² kleine und 230 Euro/m² große Flächen) und ist einzige Metropole mit Anstiegen in den Spitzenlagen. Düsseldorf und Köln mit großer Spreizung; Berlin unverändert, Spitze bis 300 Euro am Tauentzien. Frankfurt hochpreisig (200–240 Euro/m²), aber rückläufig. Hamburg: marginale Rückgänge bis drei Prozent; große Flächen in Randlagen der Geschäftskerne mit starkem Plus (+11,5 Prozent). Stuttgart: Rückgänge zwischen vier und acht Prozent. Leipzig: Topmieten um 93 Euro/m², Randlagen teils unter 30 Euro.

Ausblick und Rahmen

Der IVD sieht Nachhaltigkeit, Flexibilität und Umfeldqualität als Schlüssel für Vermietbarkeit und Wertstabilität. Empfohlen werden gezielte Programme zur Umnutzung von Büros zu Wohnen; die Fortführung des Programms Gewerbe zu Wohnen ist mit 360 Millionen Euro im Haushaltsentwurf vorgesehen. Vorrangig seien vereinfachte, flexible Regeln für Bauen im Bestand und eine aktive Nutzung kommunaler Ermessensspielräume