Verbesserungen im Bauvertragsrecht für Bauherren
Am 1. Januar 2018 trat das neue Bauvertragsrecht in Kraft und gilt für alle Verbraucherbauverträge, die ab diesem Datum geschlossen wurden. Die Reform ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und stellt eine signifikante Anpassung dar: Bauverträge wurden bislang als normale Werkverträge behandelt. Doch privates Bauen ist erheblich komplexer als herkömmliche Werkverträge, weshalb der Gesetzgeber die Paragrafen 650a bis 650v im BGB neu strukturiert und unter den Begriffen „Bauvertrag“, „Verbraucherbauvertrag“, „Bauträgervertrag“ und „Architektenvertrag“ speziell für den Bau geregelt hat. Diese Änderungen sollen private Bauherren stärker schützen und ihnen mehr Rechte einräumen.
Verbesserungen für private Bauherren: Das Recht auf Bauunterlagen
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft das Recht auf die Herausgabe von Bauunterlagen. Ab dem 1. Januar 2018 haben Bauherren, die einen Vertrag mit einem Bauträger oder einer Schlüsselfertigfirma abschließen und keinen eigenen Architekten beauftragt haben, einen Anspruch auf die Erstellung und Übergabe der für den Bau notwendigen Unterlagen. Das umfasst Pläne, Berechnungen und Nachweise, die nach öffentlichem Recht für das Bauprojekt erforderlich sind. Dies soll Bauherren mehr Kontrolle und Sicherheit über die Planung und Ausführung ihres Bauvorhabens ermöglichen.
Warum ist das neue Recht auf Bauunterlagen wichtig?
Private Bauherren benötigen umfangreiche Bauunterlagen, um sicherzustellen, dass ihr Bauprojekt sowohl den geltenden Gesetzen als auch den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Diese Unterlagen umfassen beispielsweise Grundrisse, Schnitte, statische Berechnungen und Wärmeschutznachweise. Auch nach Fertigstellung des Hauses sind diese Dokumente von großer Bedeutung, um gegenüber Behörden oder im Falle von Umbaumaßnahmen die Rechtmäßigkeit der Immobilie nachweisen zu können.
Gesetzliche Grundlage: Paragraf 650n BGB
Das Recht auf die Herausgabe der Bauunterlagen ist im Paragrafen 650n BGB geregelt. Demnach haben private Bauherren, die einen Verbraucherbauvertrag abschließen, einen Anspruch auf die Erstellung und Herausgabe der für den Bau erforderlichen Unterlagen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Bauunterlagen im Vertrag explizit erwähnt werden oder nicht. Der Anspruch lässt sich vertraglich weder einschränken noch ausschließen und gilt ebenso für Bauträgerverträge.
Die bisherige Situation: Bauherren waren oft benachteiligt
Bislang hatten Bauherren von schlüsselfertigen Häusern oder Eigentumswohnungen keinen rechtlichen Anspruch auf die Herausgabe der Planunterlagen. Sie waren auf das Wohlwollen der Baufirmen angewiesen, um an wichtige Dokumente wie statische Berechnungen oder den Wärmeschutznachweis zu gelangen. Diese Praxis erschwerte es den Bauherren, die Qualität und Rechtskonformität der ausgeführten Bauleistungen zu überprüfen. Damit war eine unabhängige Kontrolle durch eigene Sachverständige kaum möglich.
Neue Regelungen: Herausgabe der Unterlagen vor und nach dem Bau
Nach der neuen Rechtslage müssen Bauunternehmer die geforderten Unterlagen sowohl vor Baubeginn als auch nach Fertigstellung des Bauwerks herausgeben. Änderungen während des Bauprozesses müssen entsprechend dokumentiert werden, damit Bauherren jederzeit nachweisen können, dass auch die geänderten Ausführungen geltendem Recht entsprechen.
Einschränkungen des Rechts auf Bauunterlagen
Allerdings gibt es auch Grenzen beim Anspruch auf Bauunterlagen. Laut VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag sind nur die Unterlagen verpflichtend herauszugeben, die öffentlich-rechtlich geforderte Nachweise darstellen, etwa zur Einhaltung der Landesbauordnung oder der Energieeinsparverordnung (EnEV). Weiterhin umfasst das Recht alle Unterlagen, die für eine KfW-Förderung oder andere Förderdarlehen relevant sind, sofern die entsprechenden Anforderungen durch den Bauunternehmer erfüllt werden. Bauherren sollten daher im Vorfeld prüfen, welche zusätzlichen Unterlagen sie benötigen, und diese gegebenenfalls explizit im Vertrag festhalten.
Empfehlung: Unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen
Bauherren sollten sich nicht nur auf die gesetzlich geforderten Unterlagen verlassen. Es ist empfehlenswert, frühzeitig einen unabhängigen Sachverständigen einzubeziehen, um sicherzustellen, dass auch alle für das Bauvorhaben relevanten und erforderlichen Unterlagen vorhanden sind. Nur so kann gewährleistet werden, dass die Bauausführung den vertraglichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht. Ein unabhängiger Experte kann außerdem sicherstellen, dass während des Baus nach den vorgelegten Plänen und Berechnungen gearbeitet wird.
Fazit: Mehr Rechtssicherheit für private Bauherren
Das neue Bauvertragsrecht bringt mehr Transparenz und Sicherheit für Bauherren. Das Recht auf die Herausgabe von Bauunterlagen ermöglicht eine bessere Kontrolle und Nachvollziehbarkeit des Bauprojekts. Bauherren sollten dieses Recht nutzen und gegebenenfalls zusätzlich in den Verträgen festlegen, welche Unterlagen sie benötigen. So können unangenehme Überraschungen vermieden und die Qualität des Bauvorhabens gesichert werden.