Bauträger dürfen Grundbucheintrag trotz Mängelstreit nicht verweigern

Das Oberlandesgericht (OLG) München hat entschieden, dass Bauträger die Grundbucheintragung nicht aufgrund reklamierter Baumängel verweigern dürfen. Diese Entscheidung wurde durch den Bundesgerichtshof (BGH) am 1. September 2021 bestätigt.

Streit um Mängel: Dürfen Bauträger die Übergabe verweigern?

Der zentrale Punkt des Falls war, ob ein Bauträger den Grundbucheintrag verweigern darf, wenn Erwerber einen Teil des Kaufpreises aufgrund von Baumängeln zurückhalten. Das OLG München entschied am 23. Oktober 2020, dass dies nicht zulässig sei, selbst wenn noch ein Teil des Kaufpreises offen ist. Der BGH bestätigte diese Entscheidung später.

Hintergrund des Falls

Ein Ehepaar hatte mit einem Bauunternehmen einen Vertrag über den Bau eines Reihenhauses im Wert von 418.762 Euro abgeschlossen. Da der Bau erheblich später fertiggestellt wurde und das Haus zahlreiche Mängel aufwies, zahlte das Ehepaar den Großteil des Kaufpreises, behielt jedoch 33.817 Euro, etwa acht Prozent, ein. Daraufhin weigerte sich das Bauunternehmen, das Eigentum zu übertragen und die Käufer im Grundbuch eintragen zu lassen.

Urteil des Oberlandesgerichts München

Das OLG München stellte klar, dass es dem Bauträger nicht erlaubt sei, den Grundbucheintrag aufgrund des zurückgehaltenen Betrags zu verweigern.

. Ein Bauträger habe erst dann Anspruch auf die volle Vergütung, wenn das Bauwerk vollständig fertiggestellt und abgenommen sei.

In diesem Fall habe das Ehepaar den Großteil des Kaufpreises gezahlt, und es verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, den Grundbucheintrag wegen eines verhältnismäßig geringen Rückstands zu verweigern.

Rechtliche Grundlage und Abwägung der Umstände

Das Gericht betonte, dass es keine gesetzlich festgelegte Grenze für die Höhe eines zurückbehaltenen Restbetrags gibt, der als geringfügig angesehen werden kann. Stattdessen müssten immer die konkreten Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. In diesem Fall sprachen die geringen Restzahlungen und die vorgelegten Mängelgutachten für eine Grundbucheintragung.

Mögliche Verrechnung von Forderungen

Das Ehepaar legte ein Gutachten vor, das die Mängel nachvollziehbar aufzeigte. Daher könnten sie voraussichtlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel verlangen und diesen mit der ausstehenden Restforderung verrechnen. Zudem hätten sie einen Anspruch auf Entschädigung für die verspätete Fertigstellung, der ebenfalls verrechnet werden könnte.

Diese Entscheidung zeigt, dass Käufer bei berechtigten Mängelrügen und einem verhältnismäßig geringen Zahlungsverzug das Recht auf den Grundbucheintrag behalten.