Abschlagszahlungen bei Bauverträgen: Neue Obergrenze schützt Bauherren
Seit dem 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht, das wesentliche Verbesserungen für private Bauherren vorsieht. Eines der wichtigsten Elemente ist die Begrenzung der Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent des Werklohns. Diese Regelung betrifft alle Verbraucherbauverträge, die seitdem abgeschlossen werden, und bietet mehr Sicherheit bei Bauprojekten.
Begrenzung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent
Das neue Bauvertragsrecht, das in den Paragrafen 650a bis 650v des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt ist, setzt eine klare Obergrenze für Abschlagszahlungen: Bauunternehmen dürfen von Bauherren nur noch maximal 90 Prozent des vereinbarten Werklohns in Form von Abschlagszahlungen verlangen. Damit bleibt den Bauherren ein Sicherheitsbehalt von zehn Prozent bis zur mängelfreien Abnahme des Bauwerks.
Vorteile für private Bauherren
In der Vergangenheit wurden oft zu hohe Abschlagszahlungen von den Bauherren verlangt. Diese liefen Gefahr, bei einer Insolvenz des Bauunternehmens finanzielle Verluste zu erleiden oder hatten keine Möglichkeit mehr, Druck auf die Bauunternehmen auszuüben, um Mängel schnellstmöglich beseitigen zu lassen.
Mit der neuen Regelung bleibt den Bauherren bis zur Fertigstellung und Abnahme des Baus ein Teil der Zahlung als Sicherung einbehalten.
Dies bietet mehr Schutz und Verhandlungsmacht gegenüber den Baufirmen.
Gesetzliche Grundlage und Durchsetzung
Die neue Obergrenze für Abschlagszahlungen ist in § 650m Abs. 1 BGB festgelegt. Zusätzliche Klarheit bringt § 309 Nr. 15 BGB, der besagt, dass auch von Bauunternehmen vorgegebene Abschlagszahlungspläne als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) am Maßstab des § 650m Abs. 1 BGB gemessen werden. Der Verband Privater Bauherren (VPB) kann bei Verstößen einschreiten und unrechtmäßige Abschlagszahlungspläne abmahnen oder bei Bedarf rechtliche Schritte einleiten.
Rückblick: Die alte Regelung benachteiligte Bauherren
Nach einer Studie des Instituts Privater Bauherren (IPB) aus dem Jahr 2012 wiesen 70 Prozent aller Abschlagszahlungspläne eine letzte Rate von weniger als fünf Prozent auf. Dies war viel zu wenig, um als Druckmittel für eine korrekte Ausführung der Arbeiten zu dienen. Häufig war die noch offene Summe geringer als der Schaden, der durch Mängel entstand. Dadurch hatten die Bauherren keine Möglichkeit mehr, das Bauunternehmen zu einer zügigen Nachbesserung zu bewegen.
Einschränkungen der Neuregelung
Obwohl die neue Regelung die Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent begrenzt, besteht nach wie vor das Risiko, dass Bauherren unfreiwillig in Vorleistung gehen. Dies passiert, wenn die Baufirma eine Abschlagsrechnung für Bauabschnitte stellt, die noch nicht abgeschlossen sind oder Mängel aufweisen. Um dies zu vermeiden, sollten Bauherren regelmäßig den Baufortschritt durch einen unabhängigen Sachverständigen überprüfen lassen. Nur so können sie sicherstellen, dass die verlangten Abschläge dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen.
Abschlagszahlungspläne vor Vertragsabschluss prüfen lassen
Die neue Regelung schützt Bauherren nicht vor überhöhten ersten Abschlagsraten, die häufig in den Verträgen enthalten sind. „Ob die Rate angemessen ist, kann nur ein Bausachverständiger beurteilen“, erklärt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. Er rät Bauherren, Abschlagszahlungspläne vor Vertragsabschluss durch einen Experten prüfen zu lassen und gegebenenfalls nachzuverhandeln, um das Risiko einer Vorleistung zu vermeiden.
Die neue Vorschrift gilt nicht für Bauträgerverträge
Wichtig zu beachten ist, dass die neue Abschlagsregelung nur für Verbraucherbauverträge gilt, bei denen Bauherren auf eigenem Grund und Boden bauen. Für Bauträgerverträge, bei denen das Grundstück zusammen mit dem Bau erworben wird, gilt nach wie vor die Abschlagszahlungsverordnung (MaBV), die sich an den Bestimmungen des öffentlichen Gewerberechts orientiert.
Fazit: Mehr Sicherheit durch klare Begrenzungen
Die Neuregelung im Bauvertragsrecht bietet Bauherren mehr Schutz und Sicherheit bei der Durchführung von Bauprojekten. Die Begrenzung der Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent sorgt dafür, dass Bauherren bis zur mängelfreien Abnahme des Bauwerks ein starkes Druckmittel in der Hand behalten. Dennoch bleibt es wichtig, die Abschlagszahlungspläne vor Vertragsabschluss sorgfältig zu prüfen und bei Bedarf durch einen unabhängigen Sachverständigen bewerten zu lassen. Nur so können unangenehme Überraschungen während der Bauphase vermieden werden.